某工业企业（或其他非房地产企业，以下简称A公司）转让不动产、土地使用权环节涉及的税收鉴证
我事务所在日常经营中承办了多起非房地产企业转让不动产、土地使用权的咨询及鉴证业务，为企业降低了转让环节的税负，规避了可能出现的涉税风险，同时创造了可观的利润。
A公司为一般纳税人，拥有闲置的一处厂房（自建），其占用的土地为工业用地，房屋及土地使用权都办理了产权证书，未设抵押。由于A公司原生产的产品逐步被市场淘汰，当前也无明确的经营规划，公司决定转让该土地使用权及地上厂房。土地面积13400平米，账面原值220万元，累计摊销44万元，房屋账面原值380万元，已计提折旧152万元。
拟转让价格：土地使用权520万元，房屋280万元。
企业财务人员自己测算的结果是应交纳：
土地使用权：
增值税：520/（1+5%）*5% = 24.76万元
城建税：24.76 *7%=1.73万元
教育费附加：24.76*3%=0.74万元
地方教育费附加：24.76*2%=0.50万元
土地增值税：（520/1.05 - （220+1.73+0.74+0.50）)/（220+1.73+0.74+0.50）
增值率=（495.24-222.97）/ 222.97=1.22）
土增税 =（495.24-222.97）*50% - 222.97*15%=102.69万元
房产
增值税：280/（1+5%）*5% = 13.33万元
城建税：13.33 *7%=0.93万元
教育费附加：13.33*3%=0.40万元
地方教育费附加：13.33*2%=0.27万元
土地增值税：（280/1.05 - （380+0.93+0.40+0.27）)/（380+0.93+0.40+0.27）
=0.00(增值率）
土增税=0.00万元
企业所得税：（520+280）/（1+5%）-（220-44+380-152）-（1.73+0.74+0.50）-（0.93+0.40+0.27）-102.69 =761.90-404-2.97-1.6-102.69=250.64
=250.64*25%=62.66
事务所测算：
增值税：（520+280）/（1+5%）*5% = 38.10万元
城建税：38.10 *7%=2.67万元
教育费附加：38.10*3%=1.14万元
地方教育费附加：38.10*2%=0.76万元
土地增值税：（520+280）/（1+5%）-（220+380+2.67+1.14+0.76）
增值额=761.90-604.57=157.33
增值率 =157.33/604.57=26.02%
土增税=157.33 * 30%=47.20万元
企业所得税（520+280）/（1+5%）-（220-44+380-152）-（2.67+1.14+0.76）-47.20 = 761.90-404-4.57-47.20
=306.13*25%=76.53万元
由于A公司在转让资产前主动联系到并委托我事务所，经我所对其拟转让合同进行了修改建议，并经受让方同意，顺利完成交易。同时经我所鉴证，为A公司节约税金万41.61万元：
企业自测总税金：=24.76万元+1.73万元+0.74万元+0.50万元+102.69万元+ 13.33万元+0.93万元+0.40万元+0.27万元+62.66万元
=208.01万元
事务所鉴证结果：=38.10万元+2.67万元+1.14万元+0.76万元+47.20万元+76.53万元
=166.40万元
鉴证业务一般是在业务发生后，由企业委托税务师事务所对其交易涉及的应交税款进行分析和计算，并出具鉴证报告，使用鉴证报告的使用人一般为委托人、被鉴证单位的股东、被鉴证人以及被鉴证人的主管税务机关等。一般情况下被鉴证人是纳税人或扣缴义务人，鉴证的意义在于由第三方专业机构对涉税业务进行总体把控，是否存在少缴、漏缴、多缴税款的情形，降低企业的涉税风险。如果鉴证业务委托在交易前，还可以一定程度的策划，如本案例就为纳税人节约税金41.61万元，实实在在的为企业创造了利润。
