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  • 涉税鉴证案例

    某工业企业(或其他非房地产企业,以下简称A公司)转让不动产、土地使用权环节涉及的税收鉴证

    某工业企业(或其他非房地产企业,以下简称A公司)转让不动产、土地使用权环节涉及的税收鉴证

    我事务所在日常经营中承办了多起非房地产企业转让不动产、土地使用权的咨询及鉴证业务,为企业降低了转让环节的税负,规避了可能出现的涉税风险,同时创造了可观的利润。

    A公司为一般纳税人,拥有闲置的一处厂房(自建),其占用的土地为工业用地,房屋及土地使用权都办理了产权证书,未设抵押。由于A公司原生产的产品逐步被市场淘汰,当前也无明确的经营规划,公司决定转让该土地使用权及地上厂房。土地面积13400平米,账面原值220万元,累计摊销44万元,房屋账面原值380万元,已计提折旧152万元。

    拟转让价格:土地使用权520万元,房屋280万元。

     

    企业财务人员自己测算的结果是应交纳:

    土地使用权:

    增值税:520/(1+5%)*5% = 24.76万元

    城建税:24.76 *7%=1.73万元

    教育费附加:24.76*3%=0.74万元

    地方教育费附加:24.76*2%=0.50万元

       土地增值税:(520/1.05 - (220+1.73+0.74+0.50))/(220+1.73+0.74+0.50)

    增值率=(495.24-222.97)/ 222.97=1.22)

                     土增税 =(495.24-222.97)*50% - 222.97*15%=102.69万元

     

         房产

    增值税:280/(1+5%)*5% = 13.33万元

    城建税:13.33 *7%=0.93万元

    教育费附加:13.33*3%=0.40万元

    地方教育费附加:13.33*2%=0.27万元

       土地增值税:(280/1.05 - (380+0.93+0.40+0.27))/(380+0.93+0.40+0.27)

    =0.00(增值率)

                  土增税=0.00万元

     

         企业所得税:(520+280)/(1+5%)-(220-44+380-152)-(1.73+0.74+0.50)-(0.93+0.40+0.27)-102.69 =761.90-404-2.97-1.6-102.69=250.64

                        =250.64*25%=62.66

     

    事务所测算:

    增值税:(520+280)/(1+5%)*5% = 38.10万元

    城建税:38.10 *7%=2.67万元

    教育费附加:38.10*3%=1.14万元

    地方教育费附加:38.10*2%=0.76万元

     

    土地增值税:(520+280)/(1+5%)-(220+380+2.67+1.14+0.76)

    增值额=761.90-604.57=157.33

               增值率 =157.33/604.57=26.02%

               土增税=157.33 * 30%=47.20万元

     

    企业所得税(520+280)/(1+5%)-(220-44+380-152)-(2.67+1.14+0.76)-47.20 = 761.90-404-4.57-47.20

                    =306.13*25%=76.53万元

    由于A公司在转让资产前主动联系到并委托我事务所,经我所对其拟转让合同进行了修改建议,并经受让方同意,顺利完成交易。同时经我所鉴证,为A公司节约税金万41.61万元:

    企业自测总税金:=24.76万元+1.73万元+0.74万元+0.50万元+102.69万元+ 13.33万元+0.93万元+0.40万元+0.27万元+62.66万元

            =208.01万元

    事务所鉴证结果:=38.10万元+2.67万元+1.14万元+0.76万元+47.20万元+76.53万元

            =166.40万元

     

    鉴证业务一般是在业务发生后,由企业委托税务师事务所对其交易涉及的应交税款进行分析和计算,并出具鉴证报告,使用鉴证报告的使用人一般为委托人、被鉴证单位的股东、被鉴证人以及被鉴证人的主管税务机关等。一般情况下被鉴证人是纳税人或扣缴义务人,鉴证的意义在于由第三方专业机构对涉税业务进行总体把控,是否存在少缴、漏缴、多缴税款的情形,降低企业的涉税风险。如果鉴证业务委托在交易前,还可以一定程度的策划,如本案例就为纳税人节约税金41.61万元,实实在在的为企业创造了利润。


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